Hoje vamos explicar, de uma forma resumida, o que acontece usualmente no itinerário da compra de um imóvel de forma segura. Algumas etapas podem mudar de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Antes de iniciar a negociação, o comprador deve contar com uma assessoria jurídica imobiliária.

Primeiramente, os advogados devem analisar a matrícula do imóvel, a fim de verificar se o vendedor é o legítimo proprietário, se o imóvel pode ser alienado (eventualmente pode existir alguma cláusula de inalienabilidade) ou se o imóvel possui gravames (hipoteca, penhora).

Em segundo lugar, é extremamente necessário que sejam requeridas certidões específicas sobre o vendedor e sobre o imóvel. Isso é importante para evitar sustos mais para frente. Um vendedor que tenha processos judiciais pode resultar num problema chamado “evicção”, que é a perda do imóvel por uma decisão judicial. Um imóvel que tenha débitos fiscais (ex. IPTU) também pode ser um problema para o comprador, pois se trata de uma obrigação propter rem (que acompanha o próprio bem).

Feito essa análise e caso o pagamento seja feito em parcelas, ou houver financiamento ou ainda se o imóvel for comprado na planta, chega-se à fase de elaboração ou assinatura do pré-contrato (também chamado de promessa ou compromisso de compra e venda). Esta etapa deverá contar com o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário, que elaborará as cláusulas contratuais, estipulando preço, datas de pagamento, obrigações e responsabilidades das partes, hipóteses de rescisão ou extinção, multa, direito de arrependimento e etc. Em caso de compra e venda de imóvel já financiado, haverá a necessidade da participação da instituição financeira nas tratativas.

Uma vez quitado o contrato pelo promissário comprador, é preciso lavrar a escritura pública de compra e venda no Tabelionato de Notas, quando o valor do bem imóvel for superior a 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil).

Ato contínuo, é preciso demonstrar o pagamento do ITBI, que é o imposto de transmissão de bens imóveis, bem como das taxas do Cartório.

Por fim, a escritura pública deve ser levada a registro no Cartório de Imóveis (art. 167 da Lei de Registros Públicos), para que se faça constar na matrícula o nome do comprador como novo proprietário.

André Furtado, sócio do escritório AF | Advocacia, é o novo curador da Página Informativo Jurídico Imobiliário - Home (infojuridicoimobiliario.com.br) .

O perfil foi criado por André Furtado e Alexandre Sampaio, também advogado e curador, para divulgar informações de cunho jurídico sobre o negócio de compra e venda de imóveis.

Tem como missão prevenir riscos imobiliários na aquisição de propriedade, alertando para problemas que podem prejudicar a compra.

A ideia é transmitir conteúdos sobre esse assunto de maneira simplificada e educativa, orientando as pessoas para os cuidados necessários antes de comprar um imóvel.

A página está no ar desde o início de julho de 2023.

Esperamos que gostem.

Em 18.09.2023, tive a oportunidade de falar, em seminário na Faculdade de Direito da USP, sobre função social da empresa, empreendedorismo e startups.

Em preparação para este estudo, li textos sobre "Startup enxuta" de Eric Ries e "Os Erros das Startups" de Tom Eisenmann.

Pude perceber que este tipo específico de empreendimento é muito difícil, pois os fundadores precisam oferecer uma solução inovadora sem contar com recursos para isso.

Nesse sentido, é preciso mobilizar investimentos, montar um time preparado, flexível e multidisciplinar, além de obter parcerias estratégicas.

Igualmente, é preciso pensar numa solução que de fato tenha aderência dos clientes e não somente dos adotantes iniciais. Isso implica em fazer testes com MVP, protótipos, num ciclo denominado de "aprendizagem validada".

Não bastasse isso tudo, a startup deve ter um planejamento de crescimento sustentável, o que implica em conhecer métricas típicas para esse negócio, tais como breakeven, LTV (lifetime value), CAC (custo de aquisição de cliente), entre outras.

Apesar de termos um boom de crescimento desse tipo de empreendimento, 75% das startups fracassam (não conseguem dar retorno aos investidores iniciais), de acordo com pesquisa feita pelo Wall Street Journal.

Isso revela que há muitas falhas que precisam ser corrigidas, entre elas a chamada falsa largada e o falso positivo. A primeira é um erro de lançar um produto ou serviço sem fazer uma pesquisa prévia com potenciais clientes. A segunda é um erro de inferir uma projeção positiva a partir de resultados iniciais com os chamados "early adopters".

Condensando todo esse conhecimento e trazendo esse universo para o campo jurídico, verificamos que realmente existe um ecossistema contratual no mundo das startups, com uma pluralidade de contratos (contrato de sociedade, acordo de sócios, contrato de venture capital, contratos de trabalho, parcerias estratégicas, entre tantos), os quais acabam sofrendo fortes perturbações devido ao risco de mercado, risco tecnológico, risco de investimento.

São contratos também flexíveis, pois precisam se adaptar a mudanças repentinas (ex: pivotagem). Bem por isso que os advogados devem pensar em soluções contratuais diferentes que se encaixam nesse tipo de empreendimento.

O Brasil tem mais de 01 milhão de advogados.

Em território nacional, há uma das maiores concentrações de faculdades de direito do mundo.

O que faz despertar tanto interesse nessa profissão?

Promessa de altos salários ? Sucesso ? Cobertura da mídia em julgamentos do STF e operações da polícia federal? Variedade de atuação? Ou é de fato a vontade de fazer justiça?

São inúmeros os modos pelos quais centenas de milhares de estudantes procuram o curso de direito e optam por seguir na advocacia.

Há um certo glamour na profissão e muitos esquecem que a construção da carreira na advocacia não é algo fácil.

É preciso estar bem formado e bem atualizado.

Além disso, a competição é acirrada, fazendo entrar em jogo competências outrora inimagináveis.

A tecnologia deu uma nova dimensão à profissão.

Novas áreas do direito despontam no horizonte.

Porém, qual o espaço que a essência da profissão ocupa nos corações dos jovens?

O advogado é o elo entre a pessoa e o Estado, restaurando a justiça.

Será que perdemos essa noção tão básica com os novos tempos?

Existe essa chama de corrigir injustiças em nossos peitos?

É certo que a paixão pela advocacia pode desvanecer com a idade, pois, nas palavras de Rui Barbosa: "de tanto ver triunfar as nulidades, de tanto ver prosperar a desonra, de tanto ver crescer a injustiça, de tanto ver agigantarem-se os poderes nas mãos dos maus, o homem chega a desanimar da virtude, a rir-se da honra, a ter vergonha de ser honesto", mas é preciso recuperar essa brasa que o mesmo Rui Barbosa referiu em « Orações aos moços ».

É preciso sempre retornar àquele espírito de combate para enfrentar as mazelas da sociedade.

A idade nos dá a experiência, mas não pode esfriar nosso ânimo, porque somos a ignição da máquina judiciária.

Um feliz dia à boa advocacia!